Ofte stilte spørsmål
Hvordan får du super rente hos banken?
Vi har samlet de vanligste spørsmålene rundt boliglån, bank og rente, slik at du kan være trygg på dine avgjørelser.
Beregninger gjort av Clinsj viser at den etablerte kunden i Norge betaler i gjennomsnitt ca. 12.500,- hvert år mer på sitt boliglån, sammenlignet med hva "nye" kunder gjør. Dette er enkel matematikk hvor vi tar hensyn til rente på nye boligån, bankenes gjennomsnittsrente, total volum av boliglån og at et gjennomsnittlig boliglån er på ca 2,5 mill. kr. Noen betaler mer og noen betaler mindre. Nøyaktig hvor mye Clinsj kan spare for deg er avhengig av din personlige risiko og hvor mye du betaler i øyeblikket. Vi skal uansett forhandle og gjøre jobben for deg slik at du til enhver tid har den renten du virkelig fortjener.
Mange av oss synes det er ubehagelig å kontakte banken for å prute på boliglånsrenten. Eller vi er kanskje bare lei av å måtte gjøre det. Du vet ikke helt om du snakker med rett person og om vedkommende egentlig har mandat til å gjøre noe for deg. Du har sannsynligvis hatt ditt boliglån en stund og har i utgangspunktet også en relativt behagelig økonomi. Samtidig ønsker du ikke å betale mer for ditt boliglån en du faktisk må. Det krever tid og ressurser og når du er alene blir det litt som David mot Goliat.
Clinsj samler oss og forhandler så med hjelp av profesjonelle. I kraft av sine medlemmer har Clinsj forhandlingsmakt og gjør jobben for deg. Du kan bruke tiden din på mer morsomme ting enn å gang på gang jage banken i frykt for å bli lurt.
Vi løser ikke verdensproblemer i Clinsj, vi løser kun ditt boliglån. men akkurat der skal du være sikker på at du til enhver tid har de beste betingelsene markedet har å by på. Clinsj benytter seg av verdensledende teknologi for datahåndtering som selvsagt også ivaretar alle personopplysninger samt opplysninger om økonomi etc. Avtalen gir heller IKKE Clinsj anledning eller mulighet på noen måte å foreta betalinger, overføre eller flytte penger fra noen av dine kontoer.
Clinsj er kun en tjeneste for forhandlinger og vi vil primært alltid jobbe for at du skal få de beste betingelser i banken du allerede er i. Går ikke det, er det du selv som velger om du vil ta det alternative tilbudet vi gir deg. Vi gjør jobben, men du har alltid valget. Du kan til enhver tid trekke din fullmakt dersom du ikke ønsker å være en del av vårt fellesskap, og bruke vår tjeneste.
Clinsj operer ikke som andre boliglånsagenter som får betaling av bankene for å flytte ditt boliglån mellom disse. Vår suksess avhenger av at du egentlig ikke skal trenge å flytte ditt boliglån fordi vi kontinuerlig følger opp renten i din eksisterende bank. Samtidig er vi avhengige av inntekter for å kunne drifte og utvikle våre tjenester til det beste for våre kunder.
For å opprettholde vår uavhengighet mot bankene og samtidig kunne hevde at vi kun jobber for deg som boliglånskunde, har vi valgt å ta et gebyr av kundene vi leverer verdi til i kraft av en virkelig lavere rente. Enten ved forhandling i eksisterende bank, eller ved aktiv henvisning til en bank som prismessig er bedre for akkurat deg. Gebyret er for tiden 99 kr/mnd., hvor du kan si opp avtalen fritt etter 1 år. Så lenge du er medlem fortsetter vi å evaluere for deg og passe på dine betingelser.
Bankene vil tjene penger, men også vokse. De må gjøre seg attraktive for nye kunder samtidig som "gamle" kunder må skjermes for å ikke bli misfornøyd og ødelegge bankens superprofitt.
Derfor lages det svært ofte nye rimelige "lokke"produkter som f.eks "førstehjemslån", "grønt lån" etc. Vi ser også at det dukker opp online banker eid av de store bankene, hvor vi blir fortalt at det er litt billigere men at service nivået også er mye lavere. Det blir vanskelig å se hva man egentlig betaler for. Faktum er at bankenes gjennomsnittlig rente til oss kunder ofte ligger rundt en halv prosent høyere sammenlignet med renten til nye kunder. Det betyr at de "gamle" og lojale kundene subsidierer de "nye". Det blir lønnsomt å være bank når kundene ikke orienterer seg eller orker å følge opp.
Nei ... for alle banker er i utgangspunktet svært glad i sine kunder. Vi i Clinsj er profesjonelle forhandlere og vet hvor bankens smertegrense går for prising av ditt boliglån. Som hovedregel vil derfor Clinsj sørge for at ditt boliglån blir i din eksisterende bank. Dog er det slik at banker i perioder har mer eller mindre appetitt på boliglån i forhold til hverandre. Clinsj vil da sørge for at ditt boliglån flyttes over til en bank med bedre betingelser. Du vil beholde dine andre bankprodukter ( lønnskonto, mobilbank etc) i din eksisterende bank og kun få en ny bankgiro for månedlig betjening av ditt boliglån et annet sted.
Clinsj vil sørge for at ny bank mottar det meste av nødvendig dokumentasjon men du vil måtte påregne å signere dine nye lånedokumenter. Vi vil selvsagt også gi deg en "heads up" før vi flytter deg slik at du kan velge hvor du til syvende og sist vil være. For Clinsj handler det kun om å gi deg verdi ved å oppnå de beste betingelsene for deg personlig.
Det kan være at den nye boliglånstilbyderen vil at du bytter hovedbank (se spørsmålet "Må jeg bytte hovedbank når jeg flytter huslånet?"). Dette kan omgås ved å logge inn der en gang for å sette opp en fast overføring knyttet til din eksisterende bank.
Slik kan du fortsette å bruke din eksisterende nettbank hvis du ønsker.
Noen banker vil si at det er et krav å bytte bank, eller så vil de fleste hinte sterkt om at dette er noe de forventer. Du har imidlertid alltid frihet til å fortsette med banken du allerede har, selv om du flytter boliglånet.
I Norge er det ikke lov å sette krav om at for å få et produkt så må du også kjøpe et annet – det er et brudd på noe som heter «produktpakkeforskriften».
Det som er rimelig og helt vanlig er at det er et krav om at du også må opprette en transaksjonkonto i banken du låner fra slik at de kan automatisk debitere denne kontoen for rente og avdragsbetalinger.
Noen banker insisterer imidlertid på at du skal ha «hovedbankforbindelse» hos dem. Det betyr typisk at du må ha et debitkort og en transaksjonskonto der, og få lønn innbetalt til dem. Dersom dette blir solgt veldig kraftig så er det verdt å minne banken på at det er noe som heter Finansklagenemda (www.finkn.no).
Men det kan enkelt omgås ved å sette opp et fast oppdrag i den nye banken og sende over den delen av lønnen som ikke trengs til å betjene boliglånsgjelden til din eksisterende konto i din eksisterende bank.
Når det er sagt – vi ser typisk på både transaksjonsbank og lånebank og anbefaler at du bytter helt når du bytter fordi det minimerer dine gebyrkostnader.
Vi forhandler kun eksisterende boliglån av den enkle grunn at nye kunder får som regel svært gode betingelser i kraft av at de er nettopp nye kunder. Det er først når relasjonen mellom bank og kunde har vart en stund og markedet har flyttet seg, at lojalitetspremien og økte marginer sniker seg inn. Sakte men sikkert blir du en for lojal og sovende kunde som banken priser litt som de vil. Det er da Clinsj tar jobben med å holde banken i tøylene og sørge for at du har, om ikke den beste, så ihvertfall en rettferdig pris for deg.
Nei, Clinsj er ingen bank. Clinsj opptrer som finansiell rådgiver for deg som kunde, og forhandler profesjonelt på dine vegne slik at du til enhver tid har betingelsene du fortjener. Vi rører ingen betalinger mellom bank og våre kunder.
Andre spørsmål:
Vi ønsker at alle klager sender inn skriftlig så vi får et helhetlig bilde av årsaken for klagen, slik at vi kan håndtere det på en grundig og effektiv måte.
Du vil i løpet av tre virkedager få en skriftlig bekreftelse om at klagen er mottatt og informasjon om forventet saksbehandlingstid.
Dersom saksbehandlingstiden av ulike grunner ikke kan overholdes, vil du få informasjon om dette og innen hvilken frist du kan forvente å få svar.
Send oss en e-post på
Alle bankkunder er forskjellige og i den perfekte verden ville således alle også vært priset individuelt i forhold til den unike risiko banken bærer mot akkurat deg, for at de ikke skal få pengene sine tilbake. Dette er vanskelig å få til og derfor bruker bankene et regelverk gitt av myndighetene, farvet med litt egen smak ("kredittpolicy"). Om du er kredittverdig eller ikke, handler stort sett om at du skal ha minst 15 % i egenkapital på din bolig og ikke låne mer enn 5 ganger husstandens bruttoinntekt og ikke ha betalingsanmerkninger. I tillegg må du vise at dine levekostnader ikke er større enn at du tåler en renteoppgang på 5% fra dagens nivå... grovt sagt ikke for mange barn og biler. Holder du deg innenfor disse rammene er du i utgangspunktet en god kreditt. Så kan appetitten variere fra bank til bank avhengig av hvor du bor, om du er flink til å kjøpe andre produkter og bankens tilførsel av øvrige kunder etc.
En betalingsanmerkning oppstår når du ikke betaler en regning for varer eller tjenester. Prosessen starter med purringer og en betalingsoppfordring. Hvis du fortsatt ikke betaler, kan saken gå til forliksrådet og en betalingsanmerkning blir registrert av kredittopplysningsbyråene.
En betalingsanmerkning registreres når det er varslet om rettslige skritt i inkassoprosessen. Eksempler inkluderer dom fra forliksrådet, ubetalte regninger i inkasso, konkurs, og misligholdte avdragsordninger. Du skal ha mottatt purringer, inkassovarsel og en betalingsoppfordring med minst 14 dagers betalingsfrist før registrering.
Du vil motta varsel før en betalingsanmerkning registreres. Privatpersoner får varsel fra kredittopplysningsbyrået, mens næringsdrivende kan få anmerkning registrert 30 dager etter betalingsoppfordring.
Kredittopplysningsbyråene registrerer betalingsanmerkninger basert på informasjon fra inkassoselskap, forliksråd, Namsmannen, Statens Kartverk og andre relevante instanser.
- Negativ påvirkning på kredittscoren.
- Problemer med å få nye lån og kreditter.
- Vanskeligheter ved inngåelse av avtaler som strøm, forsikring og mobilabonnement.
- Utfordringer i leiemarkedet og ved jobbsøk.
- Inkassoselskap kan kreve inn gjelden via lønnstrekk, utleggsforretning eller tvangssalg av eiendom.
Betaling av det fullstendige kravet inkludert renter og salærer resulterer i sletting av anmerkningen. Dette bør skje innen seks virkedager etter betaling. Hvis anmerkningen fremdeles er der etter betaling, kontakter det involverte inkassoselskapet. Anmerkningen slettes også etter 4 år, men kan bli registrert på nytt hvis kravet fortsatt ikke er oppgjort.
Selvstendig næringsdrivende bidrar ofte betydelig til økonomien og mange har solid økonomisk grunnlag. Likevel møter de utfordringer når det gjelder å få innvilget boliglån og andre lån. Det kan virke urettferdig, men det er flere gode grunner til at bankene er forsiktige:
Variabel Inntekt: Inntekten til selvstendig næringsdrivende kan svinge betydelig. Perioder med høy inntekt kan avløses av tider med lav eller ingen inntekt. Banker foretrekker stabilitet og forutsigbarhet, og historisk sett er risikoen for mislighold av lån høyere blant de med ustabil inntekt.
Egen Regning og Risiko: Som selvstendig næringsdrivende, står du for all risiko selv. Eventuell gjeld og økonomiske forpliktelser forbundet med virksomheten kan bli problematiske ved inntektsfall, for eksempel på grunn av sykdom eller lavere ordreinngang.
Mangel på Sikkerhetsnett: Selvstendig næringsdrivende nyter ikke de samme økonomiske sikkerhets-ordningene som lønnsmottakere. Dette inkluderer blant annet dagpenger, sykepenger og pensjonsordninger. Bortfall av inntekt kan derfor raskt lede til betalingsvansker.
Statistisk Sannsynlighet for Gjeldsmislighold: Generelt sett har næringsdrivende en høyere statistisk sannsynlighet for å ikke innfri sine gjeldsforpliktelser.
Til tross for disse utfordringene, finnes det muligheter:
Spesialtilpassede Lån: Noen banker tilbyr lån tilpasset selvstendig næringsdrivende, spesielt hvis du kan dokumentere stabil betalingsevne.
Strengere Dokumentasjonskrav: Forvent å måtte levere mer omfattende dokumentasjon enn lønnsmottakere, som detaljert inntektshistorikk, egenkapital, og lav gjeldsgrad.
Langvarig, Stabil Inntekt: Dokumentasjon på god og stabil inntekt over flere år, samt fravær av betalingsanmerkninger, kan øke dine sjanser for å få lån.
Kundeavtaler: Kontrakter som viser stabil inntekt over tid kan være til hjelp.
Private Forsikringer: Selv om du ikke er dekket av offentlige sikkerhetsnett, kan private forsikringer gi økt sikkerhet ved inntektsbortfall.
Ved søknad om lån med enkeltmannsforetak, bør du forberede deg på å dokumentere:
- Virksomheten sin varighet.
- Inntekt fra næring de siste årene.
- Bransjeinformasjon.
- Forsikringer.
- Dokumentasjon på løpende inntekter og kundeavtaler.
Kort sagt, selv om det er utfordringer, finnes det veier til å sikre finansiering for selvstendig næringsdrivende. Grundig forberedelse og god dokumentasjon er nøkkelordene.
Tips:
Jo kortere lån, jo mindre rente betaler du. Så enkelt er det. Det er derfor ikke rart at banken ønsker å få deg til å tegne lånet ditt på 30 år, for deretter å ønske at du regelmessig "låner opp" på nye 30 år. Når du akkurat er "kommet ovenpå" så ramler du utpå igjen og starter på nytt.
Så hva bør du gjøre? Vel, hver gang du låner opp eller refinansierer, så prøv å ikke gå helt tilbake til start ved å gjøre en ny 30 års profil. Sørg for å gjøre det nye lånet på samme antall år du har igjen på det gamle, eller færre! Du gjør som du vil men husk; Jo kortere lån, desto høyere periodisk tilbakebetaling, og det mindre rente. Det blir mer sparing og mindre rente.
Din kredittverdighet bedres hele tiden ved at inflasjonen gjør huset ditt mer verdt, samtidig som dine avdrag reduserer det du skylder. Det betyr i prinsippet at for hver måned som går så blir du en mindre risiko for banken og dermed en bedre kunde. Clinsj følger opp regelmessig slik at du kan lene deg tilbake og være trygg på at din rente til enhver tid er den du fortjener.
Å bli boliglånskunde for første gang eller å refinansiere er litt som bryllupsreisen: Best pris og oppfølging til å begynne med. Deretter blir det litt mer hver dag ... Du blir litt mindre oppmerksom og banken kan fort la sin fortjenestemargin på deg krype oppover. Din lojalitet er ofte positiv for banken, men negativ for deg. Clinsj jobber kun for deg og dine betingelser. Vi ønsker at din relasjon med Clinsj skal vare ved at du alltid er fornøyd. Derfor følger vi opp banken regelmessig for deg, slik at du kan bruke tiden din på andre mer morsommere ting.
Boliglån er stort sett alltid satt opp med månedlige betalinger. Bankene liker det slik fordi jo sjeldnere du betaler, desto mer rente må du betale. Ved å betale ukentlig eller hver 14. dag kan du redusere ditt lån raskere!
Dette er fordi renten på ditt lån blir beregnet etterskuddsvis basert på utestående hovedstol (det opprinnelige gjeldsbeløpet uten renter og omkostninger). Så jo mindre hovedstol du har utestående hver dag, desto mindre rente må du betale!
Sørg derfor for at banken din tillater deg å betale inn på ditt lån så ofte du ønsker.
Dersom du skal forhandle så er det viktig å vite hva alternativet ditt er – kan du faktisk få et av de supre dealene du ser på nettet? Dette er avhengig av om din økonomiske situasjon, og da spesielt om lånet ditt, er innenfor eller utenfor «Utlånsforskriften».
Dersom du er innenfor så er det stort sett lett å bytte – er du utenfor så er det vanskelig. Det er derfor greit å være klar over hva reglene faktisk er.
Utlånsforskriften fastsetter krav til bankenes utlånspraksis og stiller bl.a. krav til:
1. Lånets størrelse i forhold til boligens verdi (belåningsgrad)
2. Samlet gjeld– inkludert studiegjeld og annen usikret gjeld – i forhold til inntekt (gjeldsgrad)
3. Betjeningsevne – kan din inntekt tåle 3% renteøkning
Hvis vi går igjennom disse:
Belåningsgrad:
Lånets størrelse er enkelt – det er hva du har i lån. Lånekundens samlede gjeld skal ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Her skal man også regne med studielån, forbrukslån og kreditter.
Boligens verdi er hva du har som «takst» på huset – dvs en verdi som er uavhengig vurdert av en profesjonell aktør. Dersom du og banken er uenig her, så ta en ekstern takst.
Dersom du har tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti kan dette legges til boligens verdi:
Belåningsgraden kan ikke være mer enn 85%, og ikke mer en 60% for rammelån eller lån med avdragsfrihet. Det er vanskelig å finne noen bank som vil gå ut over 85% - du må kunne vise at du har egenkapital.
Dersom boligen er i Oslo og er en sekundærbolig så kan belåningsgraden være maksimalt 60%,
Betjeningsevne
Bankene legger til grunn personinntekten slik den er definert i skatteloven – dvs hva som er i selvangivelsen. Dersom du har andre inntekter så kan bankene inkludere dette dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid. Barnetrygd er et eksempel på det. Sikre og dokumenterbare leieinntekter kan også tas med i beregningen. Forskjellige banker har forskjellige vurdering på hva som er sikkert og stabilt og det er ofte opp til deg å kunne gi banken gode grunner for at slike ekstra inntekter skal telle 100%.
Bankene må også ta hensyn til at du skal klare å håndtere en renteøkning på 5%. Dersom dette er problematisk så er det verdt å komme med et husholdningsbudsjett som viser at du kan klare det – hvis ikke bruker banken SIFOs standardsatser med evt tillegg. Dersom du er mer sparsommelig så må det dokumenteres.
Krav om betaling av avdrag:
Overstiger lånet 60 prosent av boligens verdi, skal det betales avdrag. Den årlige nedbetalingen skal minst være 2,5 prosent av innvilget lån, eller det avdragsbetalingen ville vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid hvis dette er lavere.
Men banken kan utvise skjønn i enkeltsaker og en viss andel av bankens utlån kan bryte med enkeltkravene i forskriften. Utenfor Oslo er fleksibilitetskvoten 10 prosent av utlånsvolumet hvert kvartal, mens den i Oslo er 8 prosent.
Hva tenker banken?
Disse kvotene er regnet på utlånt beløp. Dersom et lån går i brudd går hele lånet inn i bruddkvoten, uavhengig av lånets størrelse. Eksempel: Du skal kjøpe ny bolig og låne 5.1 millioner, men har 1 million i samlet inntekt. Da går hele lånet på 5.1m i brudd siden du bryter 5x-inntektsregelen.
En annen ting, dersom du er i brudd så er du i brudd – uansett om bruddet er lite eller stort. Så om du låner 5.1m eller 5.5m med en inntekt på 1m er mindre vesentlig så snart du har et brudd. Det hjelper lite at det er et «lite brudd».
Siden det er størrelsen på lånet som gjelder så er det lettere å få banken med på et brudd på et lite lån enn på et stort lån. Oslo er uten tvil mye vanskeligere enn utenfor Oslo. En liten bank er vanskeligere enn en stor bank, fordi de store utlånsbankene låner ut mye mer penger og derfor har store fleksibilitetskvoter.
Bankene er typisk mye mer villig til å ta en sak i brudd dersom det gjelder en eiendom du bor i selv. Dersom du har nok egenkapital og sikkerhet, er det ofte en "enkel" ting for banken å forsvare da det er disse gruppene kvotene typisk prioriteres til.
Hva om jeg er utenfor forskriften
Da er det vanskeligere å finne en ny bank, og det er sannsynligvis lettere å forhandle der du er basert på innsikten om at det er vanskelig å bytte. Da vil du nyte godt av å kjenne bankforbindelsen din, at det er et tillitsforhold der og at rådgiveren du bruker har lyst til å hjelpe deg å få det til.
Du vil stille sterkere i slike forhandlinger dersom du har oppdaterte verdianslag for sikkerheten, et budsjett som viser at du kan klare deg og en god historikk. Trusler fungerer sjeldent – og i hvert fall ikke dersom du faktisk har dårlig mulighet til å refinansiere.
Det er verdens enkleste ting for en rådgiver å si til 99/100 at beklager, kvotene er fulle, vi kan ikke. Og det er helt riktig av henne å gjøre. Det er en beslutning som er ønsket av myndighetene og i tråd med bankens kunde strategi.
Du må overbevise rådgiveren så denne har troen på deg. Da bør du tenke på kommunikasjon og ha god historikk å vise til.
Dette betyr ikke at man ikke også kan søke andre steder, spesielt når det gjelder egen bolig så er det fullt mulig å få tilbud også når en er i brudd, men da er det viktig at en har en klar «story» og rimelig dokumentasjon å vise til.
Og ingen betalingsanmerkninger – dersom du har det er det utrolig vanskelig å få lån hos en ny bank.
Lurer du fortsatt på noe?
Kontakt oss
Du fortjener en god rente
Kom i gang – sjekk hva som egentlig er en rettferdig rente for ditt boliglån og finn ut hvor mye du kan spare.
